Як діяти коли вашу квартиру переоформили колектори? Поради фахівця!

Дати свої поради, як діяти, коли ви дізналися про переоформлення квартири на колекторів, або коли до помешкання прийшли з рейдерським захопленням, ми попросили начальника юридичного департаменту асоціації “Ваша Надія” Дмитра Миронюка.

Упродовж 2017-2019 року почастішали «рейдерські» захоплення колекторськими компаніями квартир та будинків, що перебувають в іпотеці за кредитними договорами. Під рейдерським захопленням слід розуміти ситуацію, коли колектор викуповує право вимоги за кредитними договорами у банку (стає новим кредитором), через свого нотаріуса оформляє на себе право власності на майно, після чого, як «новий власник», примусово, силоміць «викидає» людей із дому.

Після того, як колекторська компанія викуповує кредитний борг у банку, вона, на підставі договору іпотеки, оформляє на себе право власності. Уможливлює це, як правило, пункт договору, в якому зазначено, що кредитор, у разі невиконання боржником своїх зобов’язань, має право врегулювати спір у позасудовому порядку. Одним зі способів позасудового врегулювання є оформлення на себе права власності на предмет іпотеки. Однак, тут є одне маленьке «але». У Наказі МУЮ 03.03.2004 № 20/5 «Про затвердження Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України», у п. 62 сказано: «право власності на житловий будинок, квартиру, дачу, садовий будинок, гараж, інші будівлі і споруди, що відчужуються, може бути підтверджено, зокрема, одним із таких документів…іпотечним договором, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, укладений після набрання чинності Закону України "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва" (800-17), або договором про задоволення вимог іпотекодержателя, якими передбачено передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки». З цього слід зробити висновок: якщо договір іпотеки укладено до прийняття вищезгаданого закону (25.12.2008), то, для оформлення права власності на кредитора, потрібно, аби між боржником і кредитором було укладено окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя, адже застереження у договорі іпотеки не є правовою підставою оформлення такого права власності.

Якщо Вам стало відомо, що будь-хто оформив на себе право власності на майно, що є предметом іпотеки, слід негайно подати до суду позовну заяву про скасування реєстрації права власності нового кредитора, не чекаючи, коли останній сам з’явиться та почне заявляти права на майно. Як показує практика, такі спори вирішуються у судах загальної юрисдикції за розташуванням нерухомого майна.

Вам варто знати, що для реєстрації права власності, реєстратору потрібно надати підтвердження надсилання боржнику письмового повідомлення про порушення (неналежне виконання) основного зобов'язання або умов іпотечного договору. У цьому випадку боржник має право на 30-денну відстрочку у виконанні зобов'язань. Від себе хочу додати, що необхідно підтвердити не лише факт надсилання такого повідомлення, але й факт його отримання боржником - це буде Вашою перевагою у судовому процесі.

Після подання позовної заяви у межах відкритого провадження, слід подати заяву про забезпечення позову. Забезпечення позову – це вжиття судом, у провадженні якого перебуває справа, заходів щодо охорони матеріально-правових інтересів позивача. Саме ці заходи гарантують реальне виконання позитивно прийнятого рішення за позовом: насамперед, це накладення арешту, аби майно не було відчужено (продано) іншим особам; додатковим заходом забезпечення може бути заборона виселення з квартири - це потрібно для перестрахування на випадок, якщо з’явиться «новий власник», зазіхаючи на майно.

Зауважте, у разі появи колекторів на порозі, слід одразу телефонувати до поліції, за потреби навіть викликати оперативно-слідчу групу. Нікого, за жодних обставин не пускайте до приміщення. На допомогу варто покликати родичів чи друзів. Ви маєте знати, що колектори діють великими групами, морально тиснучи на людей. Вам слід зберігати спокій і пам’ятати, що дієвою протидією стане така сама Ваша рішучість та фізичний опір. Додатковою перевагою може бути наявність спеціально навчених людей (наприклад, охоронної фірми).

До того ж, правовою підставою силового захоплення майна має бути не лише документ, який «нібито» засвідчує право власності, а також рішення суду про виселення всіх мешканців. Факт права власності не скасовує права на проживання зареєстрованих осіб, без достатніх на це інших правових підстав.

Ось деякі правила ведення переговорів із колекторами.

1. Для раціонального вирішення проблеми з колекторським агентством слід зберігати холоднокровність. Існують певні межі, перейти які колектор не має права:

-         дзвінки мають здійснюватися у період від 06:00 до 22.00. Інакше їм загрожує адміністративна відповідальність;

-         образи і прояв агресії з боку колектора – привід для звернення до поліції;

-         дзвінки колекторів родичам, колегам і знайомим із розголошенням інформації про суму кредиту, тривалості періоду прострочення та інших відомостей, заборонені законом.

2. Під час першого спілкування з колекторами слід вимагати надання документів, які підтверджують укладання договору відступлення з банком, та інші документи, якими колектор обґрунтовує правомірність своїх дій.

Іван Олексюк, юрист асоціації "Ваша Надія"